刚刚过去的上半年，深圳楼市平静又喧嚣。一面是岁月静好的21连跌，18元的跌幅让刚需的内心再也泛不起任何波澜；另一面则是几次调控和随后市场报以的现象级“抢房”事件。一波未平一波又起，可谓潮潮汹涌。
2018年到底是好的时代还是坏的时代？新房限价下真的“买到即赚到”吗？市场百态让人疑窦丛生。雾里看房，难免成乌合之众。
几组来自深圳房地产中介行业协会的最新年中数据或许有助于我们理清接下来的思路。
新房成绩亮眼 豪宅化将成趋势
根据深圳房地产中介行业协会7月4日发布的年中数据，2018年上半年深圳楼市住宅整体运行较稳定。部分长期压制的需求得到释放，促成了一手住宅的热度有较大幅度上涨，一手市场表现较为亮眼。总体上半年一手成交12804套，二手住宅成交33704套，相比2017年上半年均有所增长。从两年数据来看，2018年楼市成绩单显然要比2017年好。
从户型和面积段来看，刚需小户型占比最多，超过60%。除此之外，144平以上大户型在今年上半年也取得了不错的成绩，均价95348元/㎡，从侧面也印证了深圳未来新房市场的豪宅化倾向将会更明显。
无论是双玺还是华润城润府3期，大面积段产品都获得了购房者的青睐。可以预见，新房市场的豪宅化是一个趋势，无论开发商定位是否是豪宅，都存在定价豪宅化的趋势。
2018年上半年，深圳楼市出台的政策主要是“三价合一”和“二次房改”。从成交量来看，两次政策对市场的实质影响并没有那么明显。
“三价合一”的影响主要表现在3月份，新政出台导致当月成交量异常攀升，但这个现象到四月就已经开始回归理性。随后的二手市场成交量的上涨主要原因在于，随着年中临近，全年楼市相对畅旺的阶段到来，总体和“三价合一”政策关系不大。
而“二次房改”可以说是一个更深层次长期的政策，改变的是“是否要买商品房”的预期。即未来是否可以通过保障房在深圳长期居住，但这个政策的出台并不为群众广为接受，主要影响的人群还是低收入人群和所谓的人才，对整个市场而言影响不大。
福田罗湖将持续高位 龙岗二手成交可期
从上半年区域成交占比上，龙岗依然是成交量占比最大的片区，其次是福田和南山。在房价持续稳定之下，2018年上半年迎来了刚需上车较多的阶段，刚需撑起了楼市成交的半边天。从成交类型来看，住宅占比高达84%，占据绝对主导地位。
以八个片区的面积和网签数量做一个比较，福田和龙华的网签密度最高，同时中介机构的密度也最高，从福田罗湖的区域功能定位来看，这两个区域会一直保持高位。而由于面积较大，密度有一定分摊的成交大区龙岗目前处于密度低洼区间，这意味着未来片区二手房交易潜力巨大。
业内：深圳房价不具备上涨和飙升的条件
深圳市房地产中介行业协会研究部总监徐枫认为，今年上半年数据来看，交易量没有想象的差，尤其是一手住宅市场表现亮眼。整体楼市今年比去年的趋势要好。但如果从十年的维度来看，这两年深圳楼市仍然处于低位。这说明深圳楼市正回归理性。
“如果在新房市场不进行管控，带来的影响是市场的预期会不断上升，泡沫会越积越大。现在必须通过所有的手段去调控，慢慢让市场回归到相对理性的位置上。”
对于新房市场成交量的走高，徐枫分析指出，限价确实刺激了交易量。但限价政策是一个尴尬的政策，市场上限价的前提是，市场需求已经被满足，也就是供过于求，“可是我们现在限价的基本点是，市场的需求还没有被满足，对于特定市场的供给是不足的。所以这种情况下限价，虽然价格被压住了，但一些交易就会去到灰色市场，比如摇号收入、‘喝茶费’，明里价格是压住了，但实际上还在往上涨。”所以，价格一直往上走，政策也一直往上叠加，对房价却没有实质影响，但是对交易量有实质性的影响。
从整体趋势上看，徐枫分析指出，深圳房价目前不具备上涨和飙升的条件。 |
