整体看，深圳房地产市场并不存在什么明显的泡沫。调控政策，包括房地产税在内的长效机制，也并不能扭转基本面。
现在的市场环境类似于2011-2014年间，是一个震荡温和上升的慢牛过程。慢牛的意思是两层，期待大涨不现实（深圳历史上那种大涨只出现过3次）——这意味着我们要降低期待，但下跌的概率极低——这意味着需要买房的还是要出手，整体房地产的真实价格应该会保持至少与GDP同步上涨的状态。
这种情况下，选房子对谁最有利，两类人，一类是长线的投资者，一类是（改善型）刚需。在选房子的类型上，“城市中心的豪宅”和“烟屁股”是比较好判断的对象，前者是最贵的，给最有钱的那批人；后者是起步的，给最需要的那批人。
但对于改善型的刚需而言，是较难选择也较难给建议的。最好的房子买不起，最便宜的房子看不上也不需要。这类人买什么样的房子？
大家请看《深圳城市建设与土地利用“十三五”规划》
这个里面，龙华中心、龙岗+坪山中心、光明中心、空港中心、盐田中心，就是未来深圳最重要的二级热点区域，远期都会是城市次级中心。我建议深圳的刚需们重点关注这些区域，如果进一步说：关注这些城市次中心的优质地段。这是一个大的选房思路。
城市次中心指的是其规划定位，以及未来的成长性——尤其是可以成长为城市中心的区域。优质地段要求处于该区域的核心位置。这样的地段，和城市中心的豪宅自然是有差距，但后者并非改善型刚需的菜。但和城市中心的老破小，或者是城市边缘的大宅相比，我认为整体性价比会更好——无论是居住性能还是投资长期潜力，都是如此。尤其是，如果一个城市次中心，又同时具备了走向城市中心区的动能，那就更不得了。
但上面这些重点区域，其实发展阶段也非常不均衡。相比之下，可分为龙华中心和其它中心，因为像龙岗、坪山、光明等等，4-5万的价格，首次置业刚需依然还可以支付，但龙华中心已然不是首次置业者的主场了，它已经成长为改善型刚需的优选，平均都要领先其它城市中心一个大身位，高端价格更是看齐城市中心的优质物业了。
这里面的原因，是我今天想重点探讨的。
先分享一些这几日看到2017年龙华的房价新细节，还是非常吃惊——事实证明，市场比我们想象得更为有力。
这是中原地产研究中心的两份报告：
2017年，龙华二手房价格实际上涨了8%（与龙华GDP同步），而新房价格的涨幅达到27%（和后海豪宅的涨幅同）。过去2年，龙华每年的涨幅都是位居深圳各区第一。
最新的市场信息是：龙华的学区房价格卖到了9万+。前几日媒体报道，有人在龙华红山区域花830万买89平米的四房，为了深高的学位。这个价格在福田南山也可以不少选择，比如明德实验周边的房子，不到8万就可以买到。
对于这些信息，要怎么理解——过去的我们，从来没有想到，8万（接下来可能是10w）的价格也能出现在这里，它为什么跑这么快？而都到了这个价位了，龙华还能买吗？这个区域的远期未来会走到哪里？
要是想正确的回答这些问题，还是要回头梳理我们的认知开始。
一般会使用三重的指标，来厘定一个区域的远期价值：规划定位变化、基本面变化（人口+产业+基建）以及房地产供求关系变化。
使用上述指标来看龙华，或者是其它区域，虽不能说一击必中，但是概率会更高一些。
一是，规划定位的事实变化：龙华事实上已经是福田的一部分。
说规划定位的事实变化，是说看待一个区域不要过分的强调它的行政色彩，而要看市场色彩。龙华的行政定位是：城市副中心。但是，从这些年的着力建设来看，我认为它事实上已经成为了福田的一部分。
这些支撑点可以包括：北站的枢纽定位和在深圳的意义，龙华和福田的人口联系（最紧密），深圳未来要发展的河套——中心区——龙华的纵向发展轴。有些是已经成为了事实，有些正在推进。但是，整体上这个大判断是可以成立的。龙华这些年的价格表现，只不过是提前反应了这一点。
如之前判断，龙华未来会被事实上并为福田——罗湖中心，成为深圳两大城市中心（南山前海中心、福田罗湖中心）的一部分，而不再是一个单独的行政区。这个判断意味着，龙华的价格体系最终是要和福田一体化的，不能说它会超越福田，但也绝无法再将之视为福田的后花园。在未来，我相信这一点会越来越明显。
二是，基本面的事实变化：人口密度全市第三，GDP2018年将超罗湖。
继续寻到一些最新的信息，显示龙华的基本面在持续强化。
龙华截至2016年的常住人口是155万，截至2017年1月的实际管理人口总量达289.2万人，推测目前龙华的人口总量应该会在300万左右。按照常住人口测算，龙华2016年人口密度为8824人/平方公里，全市第三，仅次于福田罗湖，高于南山。这个显示了龙华这些年来的人口持续在高速流入。
（深圳市统计年鉴）
在产业方面，新的信息显示，受益全球经济复苏，龙华的整体经济相对强劲。截至2017年1-3季度，“龙华规模以上工业总产值2675.60亿元，同比增长6.4%，增速创2012年来历史同期最高”。
2017年龙华GDP增速8.8%，创2012年以来最高记录。它的GDP在2018年有可能超过罗湖，跻身第五。同比两者，2012年，罗湖GDP为1359亿元，龙华1233亿元，而到2017年，罗湖为2161亿，龙华2130亿，差距缩小只有30亿。
在基建改善方面，龙华在持续强投入。2017年1-3季度，“完成投资额430.45亿元，增长25.9%，较去年同期（17.9%）提高8个百分点，高于全年目标增速1.4个百分点。总量排全市第四，完成率69.9%”
在2018年，龙华将重点建设包括北站商务中心区在内的六大片区，未来将形成总面积超50平方公里，年产值超3200亿元的新增长极。
以上这些考察，都是房地产最重要的支撑，龙华这些要点上表现都可以说是增长强劲，这可以说是为远期的房地产构筑了扎实的平台。
三是，判断房地产的供求关系变化：2018年龙华调控不太会继续收紧。
基于以上的判断，对龙华未来的房地产判断是：
在深圳的几大次级城市中心里，龙华中心是唯一不同的区域。其在深圳的城市地位在逐步抬升，GDP、房价、人口都在超越中位数进军“一线”。
2018年之后，龙华房地产会越来越“豪宅化”，成为深圳第五个“10w+”区域，就在未来2年（当然非均价）。
虽然历史累积价格涨幅巨大，但从综合指标来看，龙华房地产的价值重估显然还没有完成。
龙华已经过了房地产高速开发期，未来的供应量会逐渐缩减，而基建改善会逐年上升，吸引力会持续上升。
龙华的真实住宅价格长期依然会持续上升，对区域的优质住宅（地段+配套+产品），限价提供的依然是不错的机会。
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