前几天，市规划国土发展研究中心总规划师、深圳市城市规划协会会长邹兵的一次演讲引发热议，可以说解答了很多人对深圳未来发展的疑问。
不同于其他的专家，邹兵多次直接参与深圳各种重大规划，所在部门也是规土委下重要的规划部门。
淘房君认为，此次演讲解决了“东西之争”：
1）
向西指的是连接珠江西岸，是大湾区背景下核心城市的融合。
2）
向东指的是东进战略，是以深圳为核心区的外溢作用。
不同于一般人的理解，东进指的不仅仅是龙岗、坪山，而是要延伸至莞惠，建立起深圳+东莞+惠州的大都市圈。
深圳大都市圈早前也有人提及，但是在大湾区发表前，由深圳规划部门的官员提出，有一定的权威性。
关于东进战略，邹兵做了较大篇幅的说明，因为深圳作为超大型城市，空间资源的短缺和发展需求的旺盛面临巨大的矛盾，这个自身的困境急需方案解决。
而深圳面积远远小于北京、上海等地，人口和产业不能限制只能疏导。淘房君认为，东进才是解决深圳人口多成本高的唯一办法。
邹兵提供了2个重要参考数据：
1）
深圳+东莞+惠州面积是15800平方公里，与东京都市圈的面积惊人的相似，实际人口约3300万，这可能是未来大的都市圈构想。
而深圳的面积、人口和东京都市圈的核心区东京都相似。
2）
深圳大都市圈如以50公里划范围，可以涵盖东莞的全部，和惠州的部分地区，服务人口2500万人，面积7000平方公里。和上海的面积、人口相似。
作为投资者，要改变以前的固有思维，深圳未来是一座没有郊区的城市，龙岗、坪山都是大深圳都市圈的核心。
而东莞、惠州将成为大深圳都市圈的近郊区，中山、汕尾及至河源则是远郊区。
而东部的唯一中心就是大运，东部700米地标+深港国际中心+唯一的产学研一体化重点建设片区+14号线+深莞惠合作试验区的桥头堡，大运核心地段的物业值得布局！
深港中心8月可能开建
14号16号线全面施工！
7月12日，龙岗区召开2018年十大挂图作战重点项目推进情况汇报会，对上半年各项工作进行总结，并部署接下来工作。
十大重点项目中，大运片区建设是重中之重！
据了解，目前，高约700米的深港国际中心项目已于今年3月举行开工奠基仪式，目前正在按计划推进中，有望在8月上旬实现开工建设。
根据设计方案，该项目的主塔将超过700米，海拔或达800米。由于工程量大，深港国际中心建设需要提前启动相关的变电站配套建设，以保障项目供电。
同时，地铁14号、16号线，地铁集团全面进场施工。
地铁14号线征地拆迁工作共协调临时用地10万平方米，地铁集团全面进场施工，项目完成签约建筑面积5813平方米；地铁16号线征地拆迁工作已完成临时用地协调15万平方米。
此外，大运片区项目还有深圳国际大学园院士科研中心、深圳国际博览中心、大运中心地块开发利用等。
其中，最重要的项目是世茂深港国际中心，它是一个超级综合体，也是一个城市的工作生活核心。
根据总体规划，该项目将建设成为集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、超五星级酒店、国际学校、智能办公、大型商业、餐饮、公寓等于一体的综合开发运营项目。
这里的大型商业、餐饮、超五星酒店都是很值得期待的，龙岗其实依然缺乏一个高端的大型综合体商业，如果建成，将能像磁石一样吸引整个东部的居民。
大运片区原本就有大运中心体育馆、羽毛球馆、游泳馆、龙岗体育中心、大运公园等配套，还规划有图书馆美术馆。加上世茂这个超级综合体后，其配套的丰富程度，堪比深圳湾后海总部基地。
可以说，大运片区就是第二个深圳湾后海总部基地，只是把海换成了山。大运中心对应春茧，世茂700米超级综合体对应华润春笋和华润深圳湾综合体。
再看看产业和教育，2013年7月，大运片区被纳入深圳市重点区域，是全市唯一一个以国际高端教育引领、产学研一体化发展的重点区域。
作为深圳甚至粤港澳大湾区唯一的国际大学城，大运片区吸引了香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等一批国际一流名校与特色学院陆续进驻；引进一大批包括诺奖获得者、图灵奖获得者在内全球高端人才及其实验室和项目。
大运的国际大学城堪比西丽大学城！
此外，大运片区目前已成东部高端产业聚集地，有天安数码城、大运软件小镇、创投大厦等一批高端产业载体，并入驻了不少高新技术企业，其中不乏中广核、柔宇等一批明星企业。
天安数码城这一片就相当于南山科技园！
总的来说，大运片区从资源的丰富度来说堪比深圳湾，地铁14号线开通会大大改善大运的交通，大运会真正的成为东部的中心。作为投资者，现在是最好的潜伏期。
深莞惠试验区会大行其道
最重要的战略点就在大运！
深圳要辐射莞惠，有个问题：行政壁垒无法打破。
最有可能的模式就是采取合作区的模式，如深汕合作区、深港科技创新特别合作区等。
上半年深圳、东莞、惠州几个城市的领导在河源开了一个联席会，在会上提议深圳和东莞、惠州可能也会学习深汕合作区的模式，做一个深莞惠的试验区。这将是未来深圳向外拿地的主要模式！
而这个试验区的地址大家有很多的猜想。但我们判断，最核心范围的应该就是围绕大运片区这个板块周边的地方，尤其是东莞的凤岗，甚至可能包括清溪、塘厦，以及惠州大亚湾。
至于未来会不会纳入深圳的管理，现在还不确定。但是很核心一点，如果深圳要加强对深莞惠合作区的管理，把大湾区的潜力激发出来，需要依靠大运片区来做辐射。
将来如果要做深莞惠试验区，大运片区会成为深圳辐射这个试验区最重要的一个战略点。这个战略点从产业上会是一个什么样的方式？
现在深圳是很难有工厂的，因为成本太高了，很多工厂这些年都往东莞、惠州这些地方搬迁，以前龙岗很大程度上是一个制造业的区域，有很多工厂在这边，包括家具等等各种各样的工厂都在这边。
但是现在龙岗也要依托香港中文大学、北理莫斯科大学，听说北大光华管理学院也入驻了天安数码城，其实就是要把大运片区这一块打造为一个科研教育的高地，让一些高科技的企业往这边聚集。
高科技企业和金融企业是不一样的，金融企业需要的办公场地并不大，比如说一个金融公司可能400平米的办公室，或者一层办公室就够了。
但是科研型的企业所需要的办公场地，它的员工可能是要几百人，它的办公场地可能需要几千平米甚至上万平米，如果把这种企业留在南山、福田、前海，可能没有那么多的土地给他们，
所以将来可能会把一些新兴的科技企业的研发基地放在大运片区这一片，制造环节可能会放在深莞惠的试验区，一些后台的大数据环节，甚至后台服务的环节，可能会放在深汕合作区。
这个判断意味着什么？前几年可能很多人并不太关心大运这一块，目光全部往西部集中，我们认为大运片区这一片整个的城市地位会出现提升，它的整个产业会出现提升，它的人口会发生变化。
现在前海、华润城这样的项目，资金门槛高，摇号也很难买得到，大家要趁着这个时点布局大运片区的优质物业。
布局大运核心物业
推荐天安数码城T4全时空间
我们从链家拿到了，最新的2018年上半年深圳新房市场报告，有一个明显的趋势：
深圳住宅供应越来越少，上半年只有1万套出头；而非住宅由于不限购、不限贷，近年两年供应放量，也刺激了需求增长，去化周期亦有明显的缩短。
我们认为，未来几年深圳优质公寓类将迎来一波机会的重要判断。
这一判断的几大核心逻辑如下：
1）
深圳核心区域住宅供应极度稀缺，购买力将向一批地段较好、居住舒适度较高的公寓类蔓延。
2）
通胀驱动将带来一线城市优质资产的轮流式上涨。住宅之后是公寓类，公寓类之后是写字楼商铺。
3）
强势限购下，将购买力逼向公寓类。
4）
租购同权大背景下，部分优质公寓类可能会适度配置学位等资源。
在大运片区，我们重点推荐——天安数码城T4全时空间！
推荐理由：位于700米地标的核心地段；品质堪比深圳湾；价格仅3.6万起。
项目资料：
目前，天安数码城T4全时空间在售的是少量53平米、63平米的单位。3.2米层高的单元，价格仅仅3.6万起；层高5.1米的单元，价格仅4.6万起。产品品质堪比深圳湾，是全市高端稀缺资源。
据了解，天安数码城是龙岗重点推进的重大项目之一，占地面积约12万㎡，建筑面积约60万㎡，分四期开发。
目前已进驻企业360余家，引进人才20000余人，实现年产值达150亿元。
产品主力面积53-63㎡，8.5米开间+5.1米层高+2.4超低容积率，是全深圳独一无二的高端稀缺产品！
（天安数码城T4空间效果图）
项目室内设计由顶级公司---梁志天和HBA担纲，品质堪比深圳湾，而深圳湾的房价已经10万了！
尤其值得关注的是：早在2014年，北大光华学院在华南选址时就看中了龙岗大运片区。
最终，在区政府支持下选择天安数码城作为北大光华管理学院EMBA华南总校区。
据了解，北京大学光华管理学院（简称光华学院）是亚太地区最为优秀的商学院之一，其在科研水平、师资建设、人才培养、国际合作等方面在国内位居前列。
未来龙岗天安数码城包含800家企业，以及周边产业园区近10000家企业，将有大批跨国公司、大型企业总部等进驻，商务往来、商业接待人群最青睐3、5天至月余的高端商务公寓，满足住宿需求。
深圳国际大学城建成后，在校师生总人数预计约有4万人，其中不乏在此上学教书的来自发达国家的外籍人士，此类人群追求生活品质，也有消费能力，高端公寓是理想选择。
北大光华管理学院住宿需求。北大光华管理学院将在龙岗天安数码城进驻，前来学习深造的企业高管可就近作为宿舍使用。
T4全时空间：
T4全时空间项目主打国际大学城核心资产，建筑面积约3.2万㎡，主力面积53-63㎡超值产品，满足从工作圈到生活圈的空间需求。
主体建筑由两栋退台式建筑组成，容积率低至2.4，3.2m和5.1m层高，构筑超卓的私属空间立场，释放无止境生活想象。项目罕见的4.25-8.5m面宽，成为全市高端稀缺资源。
对于投资者而言，提前布局大运中心，未来的投资回报或超乎你的想象。 |
