今天，村长先讲个小故事。
从前有座山，山上有座庙，庙里有两拨和尚，一拨住东院，一拨住西院。东院有两个大和尚，每人每天挑11桶水；西院有八个小和尚，每人每天挑1桶水。这样庙里的十个和尚一天挑30桶水，平均每人挑3桶水。
后来庙里的水不够用了。东院的大和尚决定每天挑12桶水，西院决定多招20个小和尚，每天挑2桶水。这样一天之中各和尚都比原来多挑了一桶水，30个和尚每天挑80桶水，平均下来每人每天挑的数量是2.67桶——表面上看上去大家反而都轻松了不少！
想必你也看出来了，故事的关键就在于西院那新来的20个小和尚。理解了这个故事，你就可以理解深圳房价的走势了。
PART 1
2016年的104楼市调控政策出台之后，深圳的房价经历了21连跌。网签数据显示，2018年6月一手住宅均价为54093元/平，较上月、年初以及2016年10月分别减少了18元/平、147元/平和1518元/平。
从统计数据上来看，深圳的新房房价确实在下跌，虽然幅度不大。以上半年为例，减少的147元/平相对54240元/平的总价，仅是0.27%的跌幅。
你可能会想，蚊子腿再小也是肉啊，跌多少不是跌呢？有些专家也认为，横盘的房价配上温和的通胀实际上会毁灭炒房客的短炒套利预期，极大地伤害他们的炒房积极性。
但村长可能会让你失望了。我要告诉你的是，深圳的房价其实还在涨，而且是所有地方都在涨。
如果分行政区来观察，你会惊讶地发现，上半年每一个行政区的一手住宅均价都在环比上涨：
Q房网关于深圳楼市的半年报数据显示（这份报告可以去村长小密圈领取）：
福田，均价9.32万，环比上升11%；
南山，均价10.11万，环比上升2.4%；
罗湖，均价7.33万，环比上升1.6%；
龙岗，均价3.99万，环比上升11.8%；
宝安，均价5.55万，环比上升12.9%；
盐田比较特殊，在上半年没有新房成交。
不信？我给你举一些例子。
位于龙华的鸿荣源壹城中心，今年上半年成交1077套，居深圳新房住宅成交套数榜首。上半年均价是5.88万元/平，当前在各房产中介网站上的报价是6万元/平左右。
而2017年年底时，壹城中心的均价在5.8万元/平左右，今年上半年上涨趋势明显。
2017年5月时，还有人在网上发帖，犹豫壹城中心5.7万元值不值得买。
再比如位于宝安西乡的宏发前城（前城滨海花园），上半年成交534套，居深圳新房住宅成交套数榜单第三，均价为6.82万元/平，高于一期6.4万元/平左右的均价。
安居客数据显示，宏发前城所在的西乡片区，2017年底新房住宅均价为6.26万元/平，2018年6月的均价为6.41万元/平。
拥有多个新盘的龙岗中心城情况类似。
2017年12月，龙岗中心城新房住宅均价为4.3万元/平，今年6月的均价则为4.45万元/平。
PART 2
我想大部分人的第一反应是，既然每个区的房价都在上涨，怎么深圳全市房价均价反而下降了呢？
这里面的奥秘，其实在于交易结构。
你看，今年上半年深圳一手住宅成交量12804套，其中龙岗6950套，占比约54%；宝安4510套，占比35%。二者相加，占全市的比例达到了9成之多。
和去年上半年相比，龙岗的成交量同比上涨了28.75%，宝安的成交量同比上涨了16.57%。
而去年全年，龙岗宝安一手住宅成交量加起来是22371套，占全市的86.64%。
我们都知道，龙岗、宝安这两个原关外地区的房价相对关内而言是比较低的，它们就像是开头故事里挑不了多少水的“小和尚”。这两个地区的交易量放大、占比上升，反而给了全市房价均价向下的压力。
让我们设想一下极端情况。假如南山、福田、罗湖这些地方也和盐田一样，没有了成交量，那么深圳全市的均价就是龙岗、宝安的均价，有可能就回到了“4字头”时代，和历史均价比起来那显然就是大跌了。
但实际上，我们都知道，南山、福田这些地方即使没有交易，房地产的价格仍然高企。
说到底，我们计算房价均价时，选取的样本是一段时期内有交易的房子，而不是全体的物业资产。
道理就是这么简单。有时候，数字的确非常具有迷惑性。
PART 3
其实从二手房的价格可以更直观地看出深圳房价的走向。深圳是个典型的存量房市场，这个村长在小密圈里说过好多次了。
乐有家数据显示，2018年上半年深圳二手住宅成交量是3.37万套，二手住宅占住宅总数的72.47%，相当于每7套住宅交易就有5套是二手住宅。
上半年，深圳二手住宅成交均价为5.50万元/m2，环比上涨2.65%，同比上涨3.62%。
所以深圳的二手房价还在慢慢涨。
例如，安居客数据显示，上半年二手住宅成交最多的华润城润府，一期的价格去年年底是10.17万元/平，今年6月的均价是10.79万元/平。
位于龙岗布吉片区、上半年月均成交32套的龙珠花园是二手住宅成交数排名第二的楼盘。去年12月的均价是3.51万元/平，今年上半年的均价是3.63万元/平。
福田的皇御苑(三期)，去年12月的均价是6.68万元/平，今年6月的均价是6.88万元/平。
美联物业报告显示，今年上半年深圳二手住宅交易最多的还是龙岗和宝安，其中龙岗以7762套的成交量居全市首位， 宝安以7050套的成交量紧随其后。
和一手住宅不同的是，龙岗、宝安两区二手住宅成交量环比下降，可能是受“三价合一”和春节假期因素影响。
但是，南山、罗湖、福田三区的二手住宅成交量非常可观，远高于一手住宅交易量，因此，深圳全市二手住宅的均价并不像一手住宅那样下跌，比较好地显示出了整体的走势。
总的来说就是，深圳的一手住宅在涨，二手住宅也在涨。所以，下回有人告诉你深圳房价在下跌，只要微笑就好，信了你就输了。 |
