随着粤港澳大湾区逐步上升为国家战略，深圳、广州、东莞等大湾区城市吸引了众多投资者的目光，而房地产作为最为敏感的经济信号最先被捕捉。尽管各地政府加码楼市调控，防止过高的投资热潮，但仍然有投资客见缝插针，与严厉的政策博弈。
以深圳为例，7月31日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），增加“限售”“限离”“企业限购”等内容，打击了投机炒作的空间，深圳商品房投资热潮也随之逐渐冷却。
但是这并不影响投资炒房客对深圳的钟爱，深圳福田有投资客一次性购买20套回迁房。可见，投资客在深圳并未销声匿迹，其将视线从政策严苛的商品房中脱离出来，转而投向了目前政策和法律都仍处于灰色地带的回迁房，在抬高回迁房价格的同时，从中获取了较大的利润。事实上，随着深圳楼市调控的进一步加码，商品房的投资热潮在悄然退却，然而旧改的资本狂欢才刚刚开始……
投资旧改 房价“翻番”
深圳楼市在限购、限售的调控加码下，新房投资潮逐步冷却已是不争的事实，而部分投资客为了瓜分粤港澳大湾区资本“大蛋糕”，将目光转向了城市更新“不限购”“不限贷”的回迁房项目上。
“如果我有钱，我也想买回迁房。很多购房者感慨，如果现在购入这套位于平湖辅城的回迁房，明年至少涨三分之一的价格，即上涨7000元/平方米，如果等到5年后成功回迁，那么整套房产价格翻三倍也有可能。“这栋转售5套房，这几天就有70多个客户过来，来这里都是打算投资的，利润很大，都是关内（罗湖、福田、南山、盐田区）或香港来的客户，因为不限购，也不怕卖不出去。”
相比政策严苛的商品房，目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土”。
对于投资客而言，深圳的楼市调控政策已愈发严苛，炒商品房能获取的利益空间也逐渐缩小。
据深圳房地产信息系统中数据，2016年10月推出“深八条”后，深圳新房均价连续21个月下跌，从55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量却平稳上升，据中国指数研究院数据显示，2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套，成交套数同比增长21.92%，成交面积同比增加22.34%。
一方面深圳新房成交量在平稳增加，另一方面新房成交的群体逐步由投资客向刚需户慢慢转移。
“当然是自己住，这么贵，还限售，还有人要投资？”网友表述。事实上，近日来深圳市对楼市调控的再度加码，也迫使相当一部分投资客对新房与二手房的投资“退潮”。
炒房客的敛财利益链
投资客炒回迁房已经形成了固定的利益链条，目前旧改项目推进一般要经过三个流程：意愿征集阶段、开发商签约获得指标、拆完回迁，在每个过程中，投资客都能进行套利。
售价不到商品房价格1/3，外加“不限购”“不限贷”，回迁房无疑有巨大的升值空间。包括佳兆业南门墩旧改项目、宝安集团茂盛村旧改项目、京基木棉湾旧改项目以及绿海城平湖旧改项目，发现均有回迁房进行出售。
“木棉湾旧改项目在2012年京基集团刚入驻时，房价仅为12000元/平方米，而随着旧改过程的推进，目前价格已攀升到29500元/平方米。”
投资客欲从炒旧改套取巨额利润，而为了能加快旧改进度，开发商同样对这类炒房行为持默许态度。
“你要的话，我这边可以推荐合适的中介给你，如果要大点的，我们帮你留意一下，我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来，买下来就立即签约。”
“投资的人尝到拆迁的甜头，专门去买那些刚有风声的房子，木棉湾有个业主手里十几套，卖了几套房去旁边再买旧的，那边的旧改房不到2万元，再等有指标的时候卖出，很容易翻倍。”
“那些墙上印着‘拆’字的已经和开发商签了约，也就是可以卖指标的，比二期价格要贵一些，现在几乎都卖光了。”
投资客为什么如此热衷于回迁房？
据深圳市城市更新2018年半年报数据，全市已列入城市更新计划的项目数为693个，计划批准拆除重建用地面积累计52.84平方公里，其中确定实施主体的有156个。目前进行旧改的小产权房，多是针对旧住宅区、城中村及旧屋村，这些房子由于历史遗留原因，不能公开交易，房价只有同地段商品房价格的1/3至1/2，但如果能够顺利回迁，就能拿到红本（商品房房产证），摇身一变成功“转正”。
换言之，除了获得丰厚的回报以外，深圳在小产权上撕开政策口子也让他们看到了“转正”的希望。继产业类和公共配套类历史违法建筑的“放开”，体量庞大的小产权住宅也因此最受青睐，投资客在法律和政策的灰色地带游走，购买小产权房实际暗藏风险。
来源中国经营报 |
