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深圳楼市新政满月 刚需客购买热情不减

wenness 发表于 2018-9-4 08:14:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
7月31日晚间,深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7·31新政”的房地产调控政策,在四大方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公、寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击。新政后首月,新政对新盘的影响有多大?
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深圳楼市新政满月刚需客购买热情不减
这是8月4号,深圳龙岗某项目第二批单位开盘的现场,这也是新政发布后的首个新盘项目开盘。几天前,记者也走访了该楼盘了解情况,在销售大厅的现场,有不少人前来咨询购房的相关情况。
深圳某楼盘销售人员(暗访):小户型总价低,容易出手,也容易入手。我们项目就是刚需型的,我们总货量不多300多套,8月4号卖了200多套,(新政)对我们没有影响,因为过来买房基本上是刚需,要买房的。在深圳是无房,所以他们基本上是买来自己住,他们不会考虑到限售。
记者随后来到另外一个位于深圳福田区的相对较大户型的楼盘,现场略显冷清,销售告诉记者,这里的小户型已经全部卖光,剩余的只有大户型。
深圳某楼盘销售人员(暗访):基本上他(购房者)都是买小户型,100多或者120(平方米)的居多。
记者:各方面限制这么多东西,买160多平米个人资金能力要求比较大。
深圳某楼盘销售人员(暗访):对,就像你说的这样,还是有一部分人可能会持币观望,每一年的新政出来前面一个月,它都是会有一个观望期。
深圳规土委数据显示,2018年上半年,深圳全市共成交商品住宅12804套,成交套数同比增长21.92%,成交面积也同比增加了22.34%。其中新房住宅成交均价为54160元/㎡,同比小幅下跌0.86%,已是连续21个月小幅下跌。目前距离731新政刚过去一个月,新政后第一周的数据较为突出,根据深圳房地产信息网的监测数据,7月30号至8月5号,全市新房住宅成交960套,环比增加了18.4%,成交面积90712平,成交均价53958元/平方米。8月6号至8月26号,新房住宅成交量连续三周呈现下滑态势。上周新房住宅量跌价升,成交量回落,环比下滑11.8%,成交727套,成交均价54309元/平,均价环比微涨1.7%。
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中国城市经济专家委员会副主任宋丁:深圳的背后,它的供需关系是蛮紧张的,特别是刚需,应该说它整个供需的严重性远远比北上广要严重得多,特别刚需来讲,他其实也不会管你有多大的政策影响,他其实还是要去买房子,要过日子。在这个意义上来讲始终有一种力量,他不会受到特别大的影响,尤其现在政策的辐射效应还没有那么大的时候,所以说我认为这部分可能他会相对忽略政策的存在。
深圳二手房交易量急速下滑有中介人员离职转行
从事房地产中介工作多年的陈荣告诉记者,731政策后市场观望情绪浓厚,访客量大幅下降。同时,业主放盘量也在下降,之前挂卖的几套房源都被业主收回。陈荣坦言,目前低迷的市场环境下,周边已经有好几个同行在新政后因为扛不住压力而辞职。
深圳地产中介人员陈荣:新政前的话,基本上我每一周还能接到三到五个客户,但新政后基本上一周没多少客户,即使有上门的,也都是租客,直观带来的基本上收入有个百分之五六十的下滑吧,因为以前成交一套你能拿个四万块钱,你现在没有成交肯定就没有收入嘛。
事实上,市场目前已经走向更为深度的观望阶段;投资、投机客已暂缓进入商品房市场;剩下的是真正有需求的购房客,还在不停看房,他们想在政策效应下,选到一套被业主抛售的低价房源,近期准备在深圳购买首套房的马女士就是其中之一。
深圳购房者马女士:我最近也在找房,看房也看了一段时间,就是需要一个60多平米,单价在5万左右的。(新政)三年以内房子不能卖,但是我这边是刚需,不会对我有什么影响,(现在)想了解一下这个房价会不会下降。
深圳房地产中介协会中介行业标准指数显示,新政第一周全市房地产中介企业二手房铺均开单0.62套,环比下降45.7%;深圳新持牌中介人员共计流入653人,环比下降17%;二手房开单方面,调控新政当日出现高峰,随后回落,共计开单1960套,环比下降45.7%。
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深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦:以我们自己(片区)的数据来讲,今年7月份比去年的7月份下降30%,8月份我们预计可能50%,到目前为止,整个市面上的成交量都不是很好,放盘量在减少,部分的二手业主是有比5月份的价格有所松动的。
由于新房限价令影响,上半年深圳一二手价格倒挂明显。据国家统计局数据,7月深圳二手房房价环比上涨0.6%,连续10个月上涨,同比上涨5.6%。交易量方面,从各区来看,7月福田和罗湖成交环比有所减少,福田成交有6月的60套减少至6套,环比跌幅90%。罗湖成交35套,环比跌幅47%。宝安、龙岗、南山成交均有所增加,其中南山成交涨幅最大,成交357套,环比上涨325%。
深圳贝壳研究院院长肖小平:其实进入下半年以来,整个市场的这个预期本来就已经有所改变了,那么在731新政这种
进一步的作用力之下的话,我认为整个三季度市场应该是比较悲观的。那么到了四季度可能有望会稍微回升,因为毕竟历年来年底都是刚需置业的一个旺季,所以整体而言,下半年的(二手房)交易量,我认为跟上半年相比的话,可能会基本持平或者是有小幅的一个下降,至于价格的话,应该也是一个小幅波动。
商务公寓市场受冲击办公商铺或将成为投资风口
记者来到了位于深圳龙华新区的某公寓楼盘,这里的销售大厅略显冷清,有大量中介在门口徘徊。据现场销售人员介绍,目前在售的面积为133平方米,均价6万的商务公寓,这是他们公司所推出的最后一栋公寓类产品,一旦售罄未来将不会有新增公寓。
销售人员(暗访):这个新政对于公寓来说,它其实是利好,并不是说影响,这种公寓的产品虽然有限制,它以后二手房交易的时间,但是它其中也提供了一个信息就是以后没有这样的产品出现,以后你拿着钱就没办法买到房子(新建公寓),不是说你钱多钱少的问题,是因为这种产品没有供应了。
深圳规土委的数据显示,2017年深圳商务公寓成交13973套,成交面积98万平方米,环比上升58.3%。深圳商务公寓存量5.5万套,2013年7月至今年6月,深圳成交商务公寓达4.46万套,占比超过八成。2017年初至今年4月下旬,深圳企业法人购买一手商务公寓2011套,占总套数的16.9%。住宅限购政策的升级,引发了市场对在售的类住宅商务公寓短期内的关注,上周商业物业成交202套,环比大增165.8%。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁:公寓这个量已经限定了,没有新增的部分了,所以某种意义上现在的政策加剧了已有公寓的稀缺性,这就意味着未来和市场对接,不排除它在这部分的保值增值上,它可能还是把它的潜力反倒调出来了。
中介给记者算了一笔账,购买新房有一个交房期,从签合同购买到拿到不动产证大多需要2年左右的时间,而从拿到不动产证之日起3年内限售,从买房到卖房,中间需要5年多的时间。公寓产品限售5年,导致出手时间更久,对投资客来说并不划算。一方面要保证有足够周期长的月供资金;另一方面,所投入资金在房价没有上涨的情况下,其实仍是亏本。
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦:目前我们代理的纯公寓产品,其实小面积受影响的并不是特别大,大概可能有两成左右吧,现在做公寓它考虑到供楼的压力,可能成本上面压的时间比较长。如果说没有那种特别稳定收益的人,他比较可能不会考虑去买公寓。
另一方面,限售后,写字楼、商铺或将成为投资客接下来进入的主战场。目前已有不少中介开始推荐客户关注商铺。
深圳贝壳研究院院长肖小平:我相信他们业务种类可能会发生一些转移,比如说可能开始去主攻,一些不限购的本地物业,比如说像办公、商业、商铺或者是产业用房这一类。
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作为拓展城市发展空间的重要手段,近年来深圳城市更新项目的数量一直在逐年增长。目前,深圳多数城市更新项目都配有一定数量的商务公寓建设指标,新政出台后无疑对在售和即将发售的商务公寓造成影响,也给未来的城市更新项目带来更多不确定因素。
深圳贝壳研究院院长肖小平:对于这个新工业用地的这一部分,开发商来讲就是它比如说目前拿地的时候,做经济指标测算的时候可能都需要重新去拟定一些指标,因为毕竟只租不售,对于很多企业来讲的话,可能压力还是比较大的,尤其是经营方面的压力。
深圳市房地产研究中心主任王锋:对商务公寓的限售,这一点是跟国内其它城市是不一样的,这是完全是深圳结合自己的特点。采取的一个措施,因为商务公寓最近五年,这个炒作是比较严重,我们最近五年成交的商务公寓,总量中近70%都是出现了再转手,就说明这个市场炒作的严重程度比较高的。通过限售,通过只租不售,这些房子只能作为配套居住,它回归到商务公寓本来就应该做基本配套的。
8月全国各地频繁加码调控房地产政策楼市进入深度博弈期
根据国家统计局发布的数据,今年7月,全国70个大中城市中,有65个城市的新房价格环比上涨,仅3城下降。其中,三亚、济南的涨幅最大,房价环比分别上涨3.7%、3%,另有13个城市房价环比涨幅在2%-3%之间。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁:(下半年房价)我个人感觉是总体还是以平稳为基本的走向,但是由于现在市场上人心有点浮动,稍微预期上有点看跌。所以不排除下半年,这个价格有一点点微幅振荡,可能在局部的地段局部的楼盘上可能会出现一些,比如说一些开发商,如果它占用资金很厉害,如果它贷款压力很大,不排除它最后被迫采取降价走量,适当有所下浮,这个都是有可能的,但是我个人认为下跌空间也不是很大。
统计数据显示,7月份,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。8月13日,南京下发通知称,自即日起在南京范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。至此,南京成为继深圳、西安、长沙、杭州、上海、江阴之后的第七个出台限制企事业单位购房的城市。
深圳市住房研究会会长陈蔼平:实际上这几年来,我们说一直在调控,但是市场也在翻新花样,新的这一种对抗性政策
对抗性的措施也在层出不穷,所以我们看到从全国范围来看,各地所出台的政策主要是一个针对性的政策,就是我们经常讲的叫精准调控,过去调控一般调控的是两年左右的时间,当然这一次从中央到地方,这个概念是非常明确的,而且引入了问责制,所以如果市场要出现新的情况的话,我想还会有新的补丁出台。
近期,房地产企业密集发布半年报。已经公布的近50家房地产企业半年报数据显示,除了部分转型的中小企业外,8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企,主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。
中信建投房地产行业首席分析师陈慎:下半年我们认为,需要关注的是随着整个三四线城市,整个去化增速下降,以及融资渠道的收紧,我们认为中小型的企业会遇到更加多的挑战,但是龙头企业可能也会借此这样的机会脱颖而出。
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