深圳长租公寓中介服务存四大法律风险
法制网记者游春亮
当前，全国多个城市房租价格持续看涨。据中国指数研究院数据显示，今年7月，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。来自中国房价行情网的数据则显示，2018年深圳房租同比上涨29．68％，位居全国第二。
深圳一位消费者向该市消费者委员会投诉称一个月租金竟上涨近25％。这名消费者于今年6月28日与自如友家签订租房合同，当时租金为每月1230元，服务费每月123元。当消费者在8月9日提出转租申请后，租金变成1530元，比6月上涨了300元，涨幅为24．4％。
房租上涨同时，也引发了各种损害消费者权益纠纷。
长租公寓中介服务投诉激增
“长租公寓中介服务”是由中介服务机构对从市场上收集来的分散式房源进行改造和装修，提供多样化公共空间配置和标准化物业服务的出租型公寓，以合租或整租的形式出租，租赁时间一般为一年及以上。这项服务往往借助“租金贷”进行运营，并具有预付式消费的显著特征。
近期，深圳长租公寓相关投诉数量增长迅速。2016年1月1日至今年8月24日，深圳市消委会已收到有关长租公寓的投诉为292宗，其中2016年全年长租公寓投诉量仅为29宗；2017年长租公寓投诉量为101宗，同比增长248％；今年截至8月24日，深圳市消委会已收到投诉162宗，与去年同期相比增长了305％。
消费者投诉反映深圳长租公寓中介服务存在定金不能退、租金变贷款等问题，主要体现为消费者签订定金协议后才发现需要贷款，拒签租赁合同“定金不退”；在消费者不知情的情况下“租金变贷款”等。
深圳市民黄小姐投诉称，她在蛋壳公寓交了500元定金，蛋壳公寓规定定金协议签订3天之内需要签订正式的租房合同。但是她在网上查询发现交租方式是一押一租，实际上是以她的名义签订一年的贷款合同，相当于每月归还贷款。蛋壳在与她签订定金协议之前完全没有告知，隐瞒了交租方式，她也未看过正式的合同，知情权被剥夺。定金协议上写的对房屋租赁事宜协商一致不存在。现在她不想与该商家签订正式合同，商家表示定金不能退。
市民杨小姐投诉称，她在蛋壳公寓租房，业务员以在某App直接交房租为由让消费者签合同，实际上是蛋壳公寓和小额贷款公司合作让她的租金变成贷款金额，使她与小额贷款公司签订贷款分期合同。到交租日期，她在App出现扣款失败的问题，系统也不允许主动还款，导致还款逾期，直接影响了她的信用记录。
长租公寓中介服务存风险
针对消费者投诉反映的问题，深圳市消委会从今年7月底开始，对深圳长租公寓行业开展了为期1个月的专项监督调查。通过体验式暗访调查，发现深圳长租公寓行业存在四大风险损害消费者权益。
第一大风险是房东财产受损风险。蛋壳公寓和个人房东签订合同时，违约责任规定房东延迟交房15个工作日要承担至少4个月租金损失的风险（包括赔偿蛋壳两个月租金、租客两个月租金以及装修配置损失费），而蛋壳违约导致的合同解除只赔偿房东两个月租金和租客一个月租金。
此外，在长租公寓租贷业务中，长租公寓拥有的只是一个合同并不是所有权，一旦出现长租公寓中介服务商非正常停止运营事件，作为善意第三方租客的利益要受到保护，房东面临收不到房租又收不回房的风险。
第二大风险是租客居无保障风险。少数长租公寓中介服务商向租客隐瞒或误导贷款问题，将贷款风险转嫁给租客，租客个人征信可能受到损害。
在深圳市消委会派员暗访调查过程中，蛋壳公寓业务员在确定暗访员采用月付这一支付方式后，未告知月付需要分期，但在两次暗访中均未主动说明该分期是贷款，业务员在签订合同前均存在隐瞒和误导的嫌疑。业务员只说类似于手机分期，在暗访员一再追问后，其拨通主管电话，暗访员对主管反复追问才明确回复是贷款。
深圳市消委会暗访调查员查阅该长租公寓中介服务商合同，发现存在合同正文对贷款无明确告知问题。该长租公寓中介服务商在合同正文部分，对贷款事项均未提及。
另外，少数长租公寓中介服务商在定金协议、合同解除条款和违约责任条款存在不对等，一旦发生纠纷，消费者的合法权益难以得到保证。
深圳消委会调查员在暗访中发现，蛋壳公寓业务员现场会提供签约需知，告知定金支付后不退，且未完成签约的将造成定金作废。深圳市消委会分析该长租公寓定金协议后发现，定金协议存在违规条款，其中违约责任与合同法的规定相违背，租客与长租公寓的权责不对等。租客交纳定金后，如因自身责任不能签订正式租房合同的，长租公寓中介服务商将不予返还定金，即租客将承担丧失定金的违约损失。而长租公寓中介服务商不能按期交房给租客，只需将定金退还给租客，等于没有承担任何违约损失。定金罚则只针对租客不针对长租公寓中介服务商自身，对租客不公平。
据了解，蛋壳公寓合同规定租客仅有两种情况下有权解除合同，而中介却有15种情况下可以解除合同；自如公寓合同规定租客仅有两种情况下有权解除合同，而中介却有8种情况下可以解除合同。双方的解约条件明显不对等，对租客一方不公平。
同时，长租公寓中介服务商的房东合同规定若中介非正常停止运营无法支付租金，房东可以解除合同。而租客合同则规定若中介非正常停止运营，租客可能住不上房还要继续偿还贷款，如果不继续还贷，在银行或者金融机构的信用评级就会降低，影响个人信用。
第三大风险是金融风险。长租公寓的租房贷是一种隐性的预付式消费。少数长租公寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签订贷款合同，将贷款资金扩充为资金池，不断进行租客和房东的资金和期限错配。长租公寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管，比传统的预付式消费更加具有隐蔽性和欺骗性。一旦长租公寓中介服务商非正常停止运营，产生大量租客无法正常偿还贷款情况，金融风险的出现将难以避免。
第四大风险是社会风险。圈地式收房扰乱市场秩序。在国家倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时，一些规模化租赁企业在资本的推波助澜下不惜成本地抢占市场份额，竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。在资本推动下房租人为上涨，通过圈地式收房行为扰乱正常市场秩序和房地产业安全。
消费纠纷大量产生。如果长租公寓中介服务商非正常停止运营，租客将损失押金和预交的租金，且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金，租客要求继续租住而房东要求租客退房，双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。
不能让消费者租不起房
房子是用来住的，不是用来炒的。居住权是消费者的基本权益之一，消费者买不起房，但不能让消费者再租不起房。
针对长租公寓中介服务行业存在四大风险损害消费者权益情况，深圳市消费者委员会近日向社会发出呼声：要求长租公寓中介服务商不得哄抬租金抢占房源，不得利用金融杠杆扰乱租赁市场，侵害消费者权益；不得以误导性遗漏和“先交定金再看合同”等不良营商手法剥夺租客的知情权、选择权、公平交易权等法律规定消费者的合法权益；必须整改霸王合同条款，不得以格式条款免除经营者义务、加重消费者责任、排除消费者权利，不得将租客的房租和贷款挪作他用，不得在合同中隐藏试图规避资金监管的条款，必须保障消费者的资金安全。
深圳市消委会要求长租公寓中介服务商必须整改违反合同法、担保法的定金协议条款；应整改解约条件不对等的格式条款；不得变相强制租客以贷款付房租。
深圳市消委会提出，企业任何形式的创新都不得以损害消费者利益为代价，都不得以向消费者转嫁风险为前提。该消委会还建议相关部门要针对长租公寓中介服务行业的新特点建立规范。 |
