大亚湾,一个神奇的地方，除了房子，还是房子。
自深圳限购以来，大批投资客溢出到东莞、惠州、中山等临深片区，使得这些地区房价也水涨船高，尤其是大亚湾，完全不限购（只是限售3年），房价由16年的不到1万涨到现在均价约1.2-1.4万。
在火热的一手楼市面前，我们冷静算一下投资成本，如有不对，欢迎讨论和指正。另外注意，此文说的是纯投资，不针对自住。
大亚湾的新房一般是1-2年内交房，出房产证估计是签合同后2年，然后限售3年，因此基本上就是签合同5年之后才能卖。另外一般是毛坯交房，投资客大多不会出租，即使花钱装修好，也很难租出去，为什么？没什么产业支撑，人少需求少，房子太多了，供大于求，配套少的可怜，交通、医疗、教育、购物不便。
以1套四居室 130平米的房子为例，均价按1.4万，总价是182万，首付三成算52万，贷款130万，利率按基准上浮10% 即按5.4%算。现在算一下5年的持有成本：
1）5年的贷款利息：按等额本息方式还款，期限25年，月供7906元, 5年累计还款5*12*7906=47.4万元，累计已还本金约14万，利息约33.4万，平均每月利息达到5566元。
2）首付款的资金成本：不说消费贷，即使首付款是自有资金，也是有成本的，毕竟放银行理财或者余额宝也有收益，按4%年化利率计算，首付52万*5年*4%=10.4万。
3）契税，按首套1.5%算， 182万*1.5%=约2.7万
4）其他杂费，如维修基金60元/平米*130平米 约0.78万，加上其它 如按揭费之类的，算1万
5）物管费：假设签合同后1年交楼，就要持有4年，每平米管理费算2.0元 ，130平米*2元*4年*12月=约1.25万
上述加起来33.4+10.4+2.7+1+1.25，成本是约48.8万了
也就是说，5年后，房价要涨到182+48.8=230.8万，才不会亏本。如果房价没涨，那就是巨亏。
上面只是算了成本，假如到时转手卖，按照惠州二手房20%高额个税的政策，加上评估价低导致首付高+繁琐的流程+各样费用+漫长的交易时间，买家在新房和二手房之间会作出仔细掂量，这也是目前二手房难卖，要卖只能打折，二手价格只有新房价格7~8折左右的原因。
此时可以理解，为什么之前那么多在5~10多年前投资大亚湾的人， 都感觉掉进了坑。
不可否认，如今的大亚湾也在慢慢变好，但也是缓慢的，时间在流逝，成本在增长。
投资客都不是傻子，都在赌5年后的深圳地铁14号线，但现在已提前预支了大部分预期，5年后房价还会不会暴涨？假如大亚湾暴涨，那旁边深圳坪山的房价咋办？ |
